【視頻(pín)創作者】曹仁傑律師

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近些年來(lái)，随著(zhe)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)蓬勃發展，預售商品房(fáng)項目的(de)爛尾問題非常多(duō)發。購(gòu)房(fáng)者支付了(le)大(dà)筆房(fáng)款，卻無法如期入住，這(zhè)對(duì)個(gè)人(rén)和(hé)家庭的(de)生活産生了(le)巨大(dà)影(yǐng)響。那麽，當購(gòu)房(fáng)者遇到購(gòu)買商品房(fáng)爛尾無法交房(fáng)的(de)情況時(shí)，想要退房(fáng)，我們應該如何運用(yòng)法律手段來(lái)維護自身的(de)合法權益呢(ne)？

首先，必須明(míng)确開發商是否已經違約。根據《中華人(rén)民共和(hé)國民法典》合同編相關規定，合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的(de)協議(yì)。依法成立的(de)合同，受法律保護。那麽，在沒有其他(tā)不可(kě)抗力或情勢變更等其他(tā)特殊的(de)情況下(xià)，如果開放商沒有在雙方約定的(de)交房(fáng)期限内交房(fáng)，那麽開放商就已經構成違約了(le)。此時(shí)，我們應該先書(shū)面催告其盡快(kuài)履行交房(fáng)義務。

如果經過催告後，開發商仍然不能或拒絕交房(fáng)，那麽我們有權依據法律規定行使解除權，要求解除購(gòu)房(fáng)合同。根據《中華人(rén)民共和(hé)國民法典》第五百六十三條第三款規定，當事人(rén)一方遲延履行主要債務，經催告後在合理(lǐ)期限内仍未履行，當事人(rén)可(kě)以解除合同。在商品房(fáng)交付問題上，開發商的(de)違約行爲如果構成根本性違約，購(gòu)房(fáng)者不僅可(kě)以解除合同，還(hái)可(kě)以追究開發商的(de)違約責任。

在購(gòu)房(fáng)合同解除後，并不影(yǐng)響我們向其追究違約責任。根據法律規定，購(gòu)房(fáng)者還(hái)可(kě)以向開發商索賠因遲延交房(fáng)而産生的(de)各類損失。例如，在此期間因爲償還(hái)房(fáng)貸所産生的(de)利息，以及因爲遲延交房(fáng)所導緻自己多(duō)産生的(de)房(fáng)租支出等等，通(tōng)過證據充分(fēn)證明(míng)這(zhè)些損失，均可(kě)以向其主張。

在實務中，這(zhè)類情況購(gòu)房(fáng)者與開發商通(tōng)常會選擇協商解決，多(duō)數也(yě)會達成和(hé)解。在這(zhè)裏也(yě)提醒大(dà)家，購(gòu)房(fáng)者應特别注意，如果雙方合意達成和(hé)解之後，可(kě)以請求法院依據和(hé)解協議(yì)制作調解書(shū)，盡量不要私下(xià)和(hé)解後再撤訴，這(zhè)樣才可(kě)以更好地保障購(gòu)房(fáng)者的(de)權益，避免日後出現新的(de)糾紛。若協商無果或開發商無意配合，購(gòu)房(fáng)者可(kě)以通(tōng)過訴訟途徑解決問題，有效維護自身的(de)合法權益。