一、案情簡介

2012年4月(yuè)25日，購(gòu)房(fáng)人(rén)與某置業有限公司簽訂了(le)《房(fáng)屋買賣合同》，約定房(fáng)産總價人(rén)民币150萬元，購(gòu)房(fáng)人(rén)實際全額支付并辦理(lǐ)了(le)入住手續。其購(gòu)房(fáng)資質爲“京十五條”規定的(de)“駐京部隊現役軍人(rén)”，購(gòu)房(fáng)人(rén)當時(shí)擁有士兵(bīng)證。合同簽訂當日，雙方辦理(lǐ)了(le)聯機備案手續。

後某置業有限公司以政策解讀有誤爲由，認爲購(gòu)房(fáng)人(rén)不再具備北(běi)京市房(fáng)屋購(gòu)買資格，導緻購(gòu)房(fáng)人(rén)在長(cháng)達十年的(de)時(shí)間裏無法辦理(lǐ)房(fáng)屋産權過戶手續。

二、案情分(fēn)析

購(gòu)房(fáng)時(shí)，“駐京部隊現役軍人(rén)”必須是軍官，普通(tōng)士兵(bīng)是不符合政策條件的(de)。所以，《房(fáng)屋買賣合同》簽訂時(shí)，購(gòu)房(fáng)人(rén)實際上沒有購(gòu)房(fáng)資格。某置業有限公司在審查資質時(shí)可(kě)能存在一定的(de)失誤。

但是，購(gòu)房(fáng)人(rén)實際支付了(le)購(gòu)房(fáng)款、各項稅費并辦理(lǐ)了(le)入住手續，占有使用(yòng)房(fáng)屋時(shí)間長(cháng)達十年。經與購(gòu)房(fáng)人(rén)詳細溝通(tōng)，發現其已在2022年4月(yuè)8日獲得(de)了(le)《北(běi)京市工作居住證》，符合北(běi)京市限購(gòu)政策要求。

根據《北(běi)京市高(gāo)級人(rén)民法院關于妥善處理(lǐ)涉及住房(fáng)限購(gòu)政策的(de)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件若幹問題的(de)會議(yì)紀要》第八條規定，“當事人(rén)雙方在訂立合同時(shí)明(míng)知或應當知道該合同不符合當時(shí)的(de)住房(fáng)限購(gòu)政策，一方當事人(rén)要求繼續履行的(de)，不予支持，但一審法庭辯論前買受人(rén)家庭具備“京十五條”規定的(de)購(gòu)房(fáng)資格的(de)除外；合同約定待買受人(rén)符合住房(fáng)限購(gòu)政策後再辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記的(de)，依照(zhào)其規定”。自2022年4月(yuè)8日起，購(gòu)房(fáng)人(rén)符合了(le)北(běi)京市房(fáng)屋限購(gòu)政策。那麽，判令某置業有限公司配合購(gòu)房(fáng)人(rén)辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶手續是符合法律規定的(de)。

三、争議(yì)焦點

本案的(de)争議(yì)焦點無非是雙方簽訂的(de)《房(fáng)屋買賣合同》能否繼續履行。律師認爲，在合同簽訂之日，購(gòu)房(fáng)人(rén)不合符北(běi)京市限購(gòu)政策要求，不具備在北(běi)京市購(gòu)買商品類住房(fáng)的(de)資格，但在法庭辯論終結前，購(gòu)房(fáng)人(rén)符合了(le)北(běi)京市購(gòu)房(fáng)政策要求，《房(fáng)屋買賣合同》可(kě)以繼續履行。所以，購(gòu)房(fáng)人(rén)主張繼續履行合同、過戶的(de)訴訟請求應當得(de)到支持。

四、案件結果

爲了(le)盡快(kuài)實現當事人(rén)的(de)合法權益，并充分(fēn)考慮同類案件認爲購(gòu)房(fáng)人(rén)未能按照(zhào)合同約定取得(de)房(fáng)屋産權的(de)原因在于自身購(gòu)房(fáng)資格的(de)變化(huà)，并未支持逾期取得(de)産權違約金的(de)現實情況。經與某置業有限公司充分(fēn)協商，使其同意了(le)配合購(gòu)房(fáng)人(rén)房(fáng)産過戶的(de)訴訟請求，并得(de)到司法确認。

另外，代理(lǐ)律師經過向人(rén)民法院争取，購(gòu)房(fáng)人(rén)僅支付了(le)70元案件受理(lǐ)費，減少了(le)購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)損失。同時(shí)，人(rén)民法院在開庭後7日内宣判，又節省了(le)購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)時(shí)間成本。

五、辦案啓示

代理(lǐ)案件過程中，一方面要全面了(le)解案情，協助當事人(rén)尋找對(duì)其有利的(de)證據；另一方面必須結合具體法律規定、同類案件判決爲當事人(rén)找到最優的(de)問題解決方案。協商解決雙方矛盾同樣是維護當事人(rén)合法權益的(de)有效方式。