案件普法

最高(gāo)院明(míng)确：企業租賃廠房(fáng)經營過程中遇征收有權獲得(de)補償！與征收行爲有利害關系！

征收過程中,承租人(rén)往往因爲不是被征收土地的(de)集體經濟組織成員(yuán)或者不是被征收房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)，征收中無法直接獲得(de)補償，若因征收造成損失，需要以合同糾紛爲案由起訴出租人(rén)解決争議(yì)。承租人(rén)在征收中無法直接參與，給争議(yì)解決帶來(lái)很多(duō)不便。最高(gāo)人(rén)民法院在一則判決中，明(míng)确了(le)承租人(rén)在一定條件下(xià)可(kě)直接向征收部門申請獲得(de)補償。本文通(tōng)過對(duì)這(zhè)則案件的(de)分(fēn)析來(lái)告訴大(dà)家征收中承租人(rén)如何争取自身利益最大(dà)。

01案情簡介

最高(gāo)人(rén)民法院作出的(de)(2018)最高(gāo)法行再194号行政裁定：再審申請人(rén)于2008年與某村(cūn)委會簽訂《蛋雞養殖場(chǎng)協議(yì)》，約定再審申請人(rén)租用(yòng)該村(cūn)集體土地10畝，租賃期限爲10年。再審被申請人(rén)于2012年底啓動工業園土地征收工作，再審申請人(rén)所租賃集體土地在被征地範圍之内，因認爲再審被申請人(rén)未對(duì)其地上附著(zhe)物(wù)進行補償，故提起本案訴訟。

由此可(kě)知，再審被申請人(rén)實施征地時(shí)，再審申請人(rén)對(duì)涉案集體土地享有合法使用(yòng)權，根據《土地管理(lǐ)法實施條例》第26條關于“地上附著(zhe)物(wù)及青苗補償費歸地上附著(zhe)物(wù)及青苗的(de)所有者所有”的(de)規定，其享有對(duì)涉案土地上的(de)附著(zhe)物(wù)獲得(de)補償的(de)權利，再審被申請人(rén)亦有義務支付被征收土地地上附著(zhe)物(wù)補償費。事實上，在征地實施過程中，相關行政機關曾與再審申請人(rén)協商聘請第三方評估機構對(duì)再審申請人(rén)養殖場(chǎng)的(de)固定資産進行評估，并在評估結果出來(lái)後多(duō)次進行協商，隻因協商未果才引發本案訴訟。可(kě)見，行政機關對(duì)再審申請人(rén)作爲被征收人(rén)的(de)身份原本并無異議(yì)。在本院組織的(de)聽(tīng)證程序中，再審被申請人(rén)亦認可(kě)就涉案土地地上附著(zhe)物(wù)并未向任何主體進行補償。因此，再審申請人(rén)作爲涉案土地地上附著(zhe)物(wù)的(de)所有人(rén)，有權主張其應得(de)到的(de)相應補償，具有提起要求再審被申請人(rén)履行補償職責之訴的(de)原告資格。一審和(hé)二審法院以再審申請人(rén)與本案征收補償行爲不具有利害關系爲由裁定駁回其起訴，适用(yòng)法律錯誤，本院應予糾正。

02東方律師分(fēn)析

結合最高(gāo)院的(de)案例以及相關的(de)法律規定：東方律師認爲在滿足以下(xià)幾點條件的(de)情況下(xià)，承租人(rén)是可(kě)以獲得(de)征收補償，并有權以被征收人(rén)身份直接參與征收補償工作。

在被征收的(de)房(fáng)屋上有不可(kě)分(fēn)割的(de)添附；

依法獨立在其承租房(fáng)屋開展合法經營活動；

享有涉案土地上附著(zhe)物(wù)的(de)所有權。

東方律師建議(yì)

企業取得(de)進行生産經營需要耗費大(dà)量資金、投入大(dà)量的(de)人(rén)力物(wù)力，遇到征收行爲，企業無法繼續經營時(shí)，會給企業造成直接損失，對(duì)企業利益影(yǐng)響重大(dà)。遇到征收時(shí)，一定要認真學習(xí)相關法律規定，及時(shí)咨詢專業律師，用(yòng)法律維護自身合法權益。東方律師随時(shí)爲您提供優質法律服務。